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質問

終了

（投資用不動産への投資は超初心者です。）

昨今の不動産市況、不動産会社の決算期末を控え、特に投資用不動産は投げ売りの状態ではないかと推察します。
多少の手元資金があるので、勉強を兼ね、投資不動産への投資を考えています。
⇒　自宅購入をした経緯を踏まえると、値下げ交渉余地はあるのではないかと考えております。

因みに、山手線巣鴨駅、駒込駅、田端駅近辺でワンルーム３０㎡程度で2900万円程度で売りが出ている物件の適正価格はどのあたりにあるのでしょうか。
（場所が、豊島区、文京区、北区、山手線の内側、外側、駅から何分という条件で、価格算定の影響ができると思いますので、その前提は北区中里、駅から５分以内の物件です。）

また、想定家賃収入は１０万円程度、年間１２０万円、２０年の合計収入２４００万円を勘案した場合、どれくらいの水準を前提にご教示頂けると幸いです。

加えて、本投資を行う場合における基本的な留意点を教えて下さい。

  • 質問者：不動産投資を考えています。
  • 質問日時：2009-02-15 11:43:31
  • 0

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回答

ご質問の内容では、物件の価値がはっきりとわかりません。
新築物件ではないと思いますので、築年数、間取り、設備等の物件価値で大きく変わってきます。
私の場合、港区高輪泉岳寺駅から徒歩３分の立地条件のマンションを賃貸で投資していますが、昨今の不動産不況で築年数も立っているので、あまり高い家賃はのぞめません。またあなたのように、想定家賃収入の１０万円はその立地ではワンルームではむずかしく、また空室の期間も考えて、手元資金が全額あっても、管理費や修繕積立金、入居者退去時のリフォーム代も考えに入れておいたほうがいいですよ。
あと、私は宅地取引主任者免許を持っているのですが、連帯保証人のことに関して信用のおける不動産会社に頼んだほうがいいですよ。

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回答

もっとたくさん回答が付いているかと期待していたのですが、Sooda!には思ったよりも不動産に詳しい人は少ないようですね。すみません。m(__)m

さて、適正価格ですが、私はDCF法で現在価値を求める方法をお勧めします（ありきたりな回答で済みません）。
築何年くらいの物件をお考えか解りませんが、仮に新築を仮定しますと、同地域における築20年程度の物件の売買価格をまず確認してみましょう。
次に毎年のNOIの把握ですね。主な諸費用はlisaさんがご指摘なさっている通りかと。
それと、空室リスクをどう捉えるか。稼働率は90-95%くらいで見積もるのが一般的でしょうか。
最後にDCFの割引率の設定ですが、恐らくは借入を利用なされると思いますので、それを上回っておきませんと。
などなど考えていくと、細かい計算はご自身でやって頂くとして、理屈の上では相当安く買えない限りそれほどペイしない投資であることがお分かり頂けるかと思います。

実際には20年後に必ずしも売る必要はないですし、借入返済後には潤沢なキャッシュで再投資といったことも可能になりますし、もっと言えば、当然に不動産価格の上下動もある…といったことを総合して勘案しますに、究極的には「不動産価格は将来値上がりするのかしないのか」の見通しが全てであると個人的には考えています。

"NOI"で検索すれば、膨大な不動産投資関連サイトがヒットするはずですので是非ご参照ください。
拙い回答で失礼しました。

  • 回答者：通りすがりの銀行員 (質問から6日後)
  • 1
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。
お礼コメント

ありがとうございました。非常に参考になりました。

回答

どなたからも回答がないので、その２，９００万円の適正価格がいくらなのかわかりませんが、「本投資を行う場合における基本的な留意点」の部分について回答します。

投資なので当然利益を生むためのものだと思いますが、想定している年間１２０万円×２０年で２，４００万円のみの収入であるとすれば、

中古で買った場合、手数料等が１０％近く係るのでそれを　　２８０万円
管理費、修繕積立金を月２０，０００円とすると２０年で　　４８０万円
管理を賃料の５％で不動産管理会社に任せた場合２０年で　　１２０万円
固定資産税。年間１５万円とすると２０年で　　　　　　　　３００万円
このほかに細かくいえば、所得税、保険代、修繕費などの支出もあります。

以上の仮定で考えれば、経費を差し引いて１，０００万円（年間５０万円）の実収入が見込めます。しかし、２０年後のマンションの価値は激減します。２，９００万円で買ったマンションが、２０年後に１，９００万円で売れたとするとトータルで「実益なし」と言ってもいいのではないでしょうか。

賃借人が見つからない、大小の修繕の必要が出てきた場合、古くなって家賃を下げざるをえなくなった場合の減額分、２０年後の価格が１，９００万円さえ下回った場合など、これらはすべてマイナスです。
さらに、購入費を全額一括で支払えない（＝借金をする）という場合なら金利分は全額損失です。

まあ、単純に家賃収入から経費を差引いた「年間実収入÷物件購入価格」が５％を超える利回りがあれば買いとはいわれていますが・・・。

そのマンションの適正価格や適正な賃料については、その物件のある周辺の近い条件のものの情報をよく集める、またはその近くで開業している不動産業者（そのマンションの販売をしている業者以外）から情報を集める必要があると思います。

  • 回答者：lisa (質問から1日後)
  • 9
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。
お礼コメント

結構、見えない費用が必要だと分かりました。
借金をして、マンション投資は危険な話だとよく分かりました。
うまい話はない　というのが鉄則ですね。

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